不動産投資とは
1.はじめに
ペイオフが解禁され、少子高齢化に伴い年金も期待出来ない現在、新たな資産運用を考える方も多いと思います。
資産運用と言えば、株式投資や投資信託、預貯金、先物取引などが思い浮かびます。ところが、いざはじめようとすると株式や投信は専門知識が必要で経済状況も常にチェックしておかなければなりません。先物取引ともなれば、さらに難解な専門用語が飛びかうような投資方法で、非常に高いリスクも伴います。預貯金はリスクが少ないものの超低金利時代に突入し、まったく期待がもてません。
そんな中、にわかに不動産投資が注目されています。
理由は簡単です。少ない専門知識と時代背景や生活に密着した知識で運用できる上、債券や株券のようにゼロになるようなリスクも少なく、長期に安定した収益を得られと考えられているからです。さらに、不動産投資は高い準備金が必要だと思われがちですが、実際はローン金利の低い今だからこそ低資金からでも始められる資産運用方法なのです。
メリット・デメリットさえ理解できれば、今の時代もっとも適した資産運用方法と言えるかもしれません。
2.不動産投資とは
不動産投資は大きく分けて２つあり、土地やマンション、アパート等の住宅施設やテナントビルなどの投資用物件を購入し、それらの賃料によって利益を得たり、あるいは売却することによって利益を得ることを言います。あくまで個人として運営するものですが、物件を探す際は不動産投資を行う不動産会社と相談した上で検討することが一般的です。
他にも保有する不動産物件を小口化し、有証券化した不動産投資信託（REIT）があります。これは、不動産を運用する組織が証券として、複数の投資家から資金を集めた上で不動産を運用し、賃料や売却益を配当金として分配するものです。運営を組織に任せる投資方法と言えます。
当サイトでは、前者の情報を提供するサイトです。
3.メリット
不動産投資をした場合、様々なメリットがあります。主なメリットは、
現金収入（年金の代わり）
不動産は、それ自体を運用することで利益を生み出します。その点から、安定した利回りで利益を期待できるのが不動産投資の一番のメリットです。株に比べて、安定した現金収入を得る有力な手段となり、また昨今の低金利時代、預貯金よりも多くの運用益を得ることが可能です。また見方を変えれば、老後の資産となります。月々の家賃収入を年金に置き換えれ ば、長期にわたる、安全性の高い収入源として考えることができます。
税金対策
所得が高額のときは、ローンを上手く活用して不動産に投資し、負債を作って節税す ることも可能です。その他に、更地の不動産に建物を建築し、居住用の建物として活用し、固定資産税 を上手く節税する方法もあります。さらに相続税の面から見ますと、現金や利用していない土地は、課税評価の際の軽減 措置がありません。相続財産の評価を軽減させるには、土地を上手く活用したり、現金を減らして不動産 などに変えたり、あえて負債を増やしてローンなどで不動産を購入する等、様々な方法 があります。
資産形成が可能
低金利の預貯金では、資産形成を期待することはほとんど不可能に近いことです。安定した利回りでの収入であると共に、土地付の物件は、永遠に利益を生み出して いく優れた資産ということができます。超低金利が続き、将来に対する不安が募る現代において、安定性があり、かつ市場 に大きく影響されない不動産への投資は、極めて普通で、無理なく始められる資産運 用のひとつといえるでしょう。
4.キャピタルゲインとインカムゲイン
キャピタルゲインとは、不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる収益のことです。例えば、不動産を100万円で買って150万円で売れば、50万円がキャピタル・ゲインです。逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。
インカムゲインとは不動産を購入し、それを運用することで月々に得られる賃料収入などのことで、資産を手放さずに安定して継続的に得られます。家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲインとなります。
不動産投資でよく表記される｢利回り｣とは、元本に対するインカムゲインの割合をパーセンテージで表したもので、収益性の指標となります。
5.利回りの基本的な考え方
利回りとは、投資した不動産から得られる賃料収入などの収益率のことで、元本に対する年間収益率をパーセントで表したものです。賃料収入から管理費や税金などを引いたものから計算したものを実質利回りと言い、経費を除いて計算した利回りを表面利回りと言います。物件の種類、地域、立地、築年数等で平均的な利回りは想定できますが、利回りが高い場合はリスクも高 いのが一般的です。投資対象としてどの程度のリスクを受け入れられるかが、重要になってまいります。
ここで、居住用賃貸物件を新築・中古に分けて比べてまいります。
新築物件のメリット・デメリット
•耐用年数が長い。
•耐震・性能・防犯・設備などが、中古不動産と比べて充実している場合が多い。
•不動産取得税等の控除金額が多い。また固定資産税が当初軽減される。
•中古物件よりも空室である割合は低い。
•価格が高い分、利回りは中古のものよりも低くなるケースがほとんどである。
中古物件のメリット・デメリット
•価格が安い
•価格が安い分、利回りは新築のものよりも高い場合が多い。
•建物や管理状況、空室率や利用状況等を実際に見て、判断できる。
•新耐震基準前の建物は大地震の際のリスクが高い。
そして不動産においてのキャピタルゲインは、対象不動産を売って初めて『投資』となります。また、インカムゲインとなる家賃のほうから不動産投資を考えてみた場合、不動産への『投資』というよりはむしろ、室内のリフォームや定期的な手入れ・修繕、さらに大家としていかに管理していくか等、不動産で『経営』していくと考えていかれた方がいいのかもしれません。
6.対象となる物件選びの方法1
マイホーム購入や投資不動産購入において、不動産に対して求める価値感は、人それぞれです。不動産投資では、現金の収入が目的であったり、冒頭にも述べた国や企業に頼らない私的年金が目的であったり、あるいは税金対策としての不動産投資が目的である等、千差万別です。自分が不動産投資する目的というものをしっかりと考えていくのが、不動産投資のまずは第一歩といえるのではないでしょうか。
まず、現金による収入が目的の場合では、より多くの収入を安定して長期間得ることが目的となりますので、対象物件の用途や立地、築年数、利回りと想定されるリスクを総合的に判断していきます。将来の売却も検討しているのならば、将来性も検討に入れると良いでしょう。
次に、私的な年金が目的の場合では、短期間の回収が目的ではありませんので、長期的な視点に立ったうえで、物件のニーズや立地、間取り等を考えていきます。さらに年金が必要となってくる時期までに、借り入れ金が返済できているかどうかが重要となってきますので、それに見合った適正な価格であるか否かという点も、選択の際の大事なポイントです。
どちらの条件にもいえますが、的確な目的を持たず、利回りなど目先のことばかりに注目してしまうと、辺鄙な立地にある物件だったり、老朽化した物件であったりしますので、担当の不動産会社に確認したり、自分の目で確認しリスクを判断することも大切です。
7.対象となる物件選びの方法2
税金対策が目的の場合では、所得税対策や相続税対策等対象となる税金の種類によって選 択すべき不動産が変わってまいります。
所得税の節税が目的の場合は、損益のコントロールや、他の収入・所得とのバランスなどを鑑みて節税の対象としてふさわしいか否かの、慎重な判断が必要となってまいります。 専門家に相談して、慎重に判断してください。
また、相続税の対策が目的の場合には、様々な資産への課税が対象となってくるので相続税の対策は、全ての資産を考えた上で決めていくことが必要不可欠となってまいります。現在の相続税対策では、不動産の評価を下げたり、不動産に投資して負債を増やしていったりするケースが一般的です。
いずれにしても上手に不動産投資を税金対策に組み入れる事が必要となります。この税金対策としての不動産投資は税理士等の専門家に相談して、慎重に判断していくことが必要です。
最後に、資産形成が目的の場合では、形成していく資産の目的に応じた賃料の確保や、将来の売却などをあらかじめ想定して、物件を選定します。さらに、その不動産に検査済証があるかどうかも重要となってまいります。検査済証とは、工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面を指します。以上のように、不動産投資では、それぞれ目的に応じた物件を適正に選んでいく必要がありますの で、必ずポイントを抑えていくのが賢明といえます。
諸経費について
投資用不動産を購入する際、マイホーム購入の際と同様に様々な費用や税金がかかってまいります。購入する側にかかる主な諸費用は、印紙税や不動産取得税等の税金の他、不動産業者に支払う 仲介手数料、不動産を登記するときにかかる登記費用、火災保険料、ローンを使用して購入する際はローン事務手数料、保証料などがかかってまいります。購入の際にはこれらをあらかじめ予算に組み入れて試算することが必要となってまいります。
以上のように、「不動産投資」について簡単にご説明してまいりましたが、いかがでしたでしょうか?
ご自身の予算に合わせた不動産を探すことが、不動産投資のスタートラインです。
この機会に、将来の資産形成への第一歩を踏み出しましょう!!
